Potrà sembrare banale, ma molti investitori alle prime armi ignorano il punto di partenza più importante: capire la domanda nella zona in cui vogliono operare.
Senza una reale comprensione di domanda e offerta, ogni operazione diventa un salto nel buio.
Domanda e offerta non significano semplicemente “più case o più compratori”. È molto di più: è l’equilibrio che decide se riuscirai a rivendere, in quanto tempo medio, a che prezzo, oppure se potrai affittare con continuità e valore.
Se compri in una zona con poca domanda e tanta offerta, non è detto che sia un errore, ma dovrai essere ancora più bravo a comprare bene e a trovare strategie di valorizzazione.
Al contrario, se individui una zona dove la domanda è latente ma in crescita, hai trovato il vero colpo grosso.
Capire la domanda: entrare nella testa del cliente
Capire la domanda significa conoscere nel dettaglio il tuo acquirente o inquilino ideale.
Crea il tuo “buyer persona”:
- Chi vuole vivere in quella zona? Famiglie, studenti, turisti, lavoratori?
- Cosa cercano: terrazzo, ascensore, posto auto, due bagni?
- Qual è il reddito medio e la capacità di spesa?
- Comprano con mutuo? Con quali tassi medi?
- Quali problemi puoi risolvere con il tuo immobile?
Quando conosci queste risposte, puoi progettare un’offerta immobiliare che risponde a esigenze reali e non a supposizioni.
L’offerta: conoscere il “campo da gioco”
Studiare l’offerta significa sapere quante case simili alla tua sono in vendita o in affitto nella zona e a quali prezzi.
Analizza:
- Quanto tempo restano sul mercato.
- Se le vendite sono ferme o si muovono velocemente.
- Quali caratteristiche hanno gli immobili che si vendono meglio.
Il segreto? Visitare più immobili possibile.
Allenare l’occhio sul campo ti insegna a riconoscere in pochi minuti punti di forza, difetti e potenzialità.
Non limitarti a guardare gli annunci: parla con agenti, confronta foto (anche quelle peggiori), prendi nota di ogni variazione di prezzo.
Organizzazione e costanza: le tue armi segrete
Non basta curiosare ogni tanto. Serve un monitoraggio costante.
Organizza la tua settimana dedicando tempo fisso alla ricerca:
- Monitora portali immobiliari.
- Salva e aggiorna gli annunci.
- Confronta cambiamenti di prezzo e tempi di vendita.
Questa disciplina crea nel tempo un database mentale che ti permette di individuare subito un affare reale.
Adattarsi ai cambiamenti della domanda
Il mercato è vivo e cambia in base alla società.
La pandemia, ad esempio, ha spostato la domanda verso case con terrazzi, più spazio e ambienti per lavorare da casa.
I bonus edilizi hanno creato aspettative diverse.
I tassi di interesse hanno modificato la capacità di spesa, e ora la riduzione sta riaprendo scenari.
Essere investitori significa saper leggere questi segnali e adattare la strategia, perché quando domanda e offerta si incontrano nel modo giusto… nasce l’operazione perfetta.
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(Tratto dal Libro di Frank Salvini – Da Zero a Intelligenza Immobiliare).
