Una delle competenze fondamentali per chi vuole diventare un investitore immobiliare, o anche semplicemente per chi vuole fare un affare quando compra o vende casa, è saper valutare correttamente un immobile. Può sembrare una cosa da tecnici, da geometri, o da agenti immobiliari esperti. Ma non è così. Valutare un immobile si può imparare, e si deve imparare, se si vuole davvero evitare gli errori più comuni che portano a perdere soldi invece che guadagnarli.
La prima cosa che bisogna sapere è che la valutazione di un immobile non si fa solo una volta. In realtà, ogni operazione immobiliare prevede due valutazioni ben distinte: una quando si compra, e una quando si rivende. La prima serve a capire se stai comprando bene, cioè se stai pagando meno di quanto l’immobile vale oggi. La seconda serve a stimare a quanto potrai vendere, cioè qual è il valore percepito dal mercato dopo il tuo intervento.
Valutare un immobile senza fare calcoli
All’inizio, soprattutto se sei alle prime armi, la matematica può fare paura. Ma questo non deve essere un ostacolo. Si può iniziare anche senza saper fare i conti, partendo dall’osservazione e dal confronto. La prima cosa è raccogliere tutte le informazioni sull’immobile. Ti servono:
- la via precisa (non solo il quartiere);
- i metri quadri commerciali (non calpestabili);
- il piano, se ha o meno l’ascensore;
- se è ristrutturato o da ristrutturare (poi spieghiamo meglio);
- l’esposizione (quanta luce entra, che affaccio ha);
- se ci sono pertinenze: balconi, terrazzi, box, cantina.
Capire se un immobile è ristrutturato non significa solo “è bello”. Significa che è pronto per essere vissuto, senza doverci mettere mano.
Una volta che hai queste informazioni, puoi iniziare a fare confronti. I portali immobiliari come immobiliare.it, idealista, casa.it hanno tutti dei piccoli strumenti per stimare il valore di un immobile. Inserisci i dati e ti danno un range di prezzo: da 150.000 a 180.000 euro, per esempio. Non è una scienza esatta. Questi strumenti non sono affidabili in senso assoluto, ma ti danno una prima idea.
Molto più utile, invece, è fare un lavoro di campo. Prendi il telefono, chiama 5 agenzie immobiliari della zona. Usa una scusa: “Nonno mi ha lasciato un immobile in zona e sto valutando di vendere ma io vivo a Milano non ho idea di quanto possa valere”. Fatti dire un valore minimo e uno massimo. Poi metti insieme i 5 risultati, scarta il più alto e il più basso (a volte sono gonfiati o sottostimati per interesse), e fai la media degli altri tre. Questa è già una buona stima reale.
Un buon investitore sa anche distinguere tra le caratteristiche intrinseche (quelle dell’immobile in sé: metratura, luminosità, stato interno) e le caratteristiche estrinseche (quelle del contesto: zona, decoro urbano, servizi vicini, tipo di palazzo). Puoi fare un appartamento da copertina, ma se il condominio è fatiscente o il quartiere è malfrequentato, nessuno lo comprerà al prezzo che immagini.
Valutare un immobile: come farlo al centesimo.
Quando hai fatto un po’ di esperienza, è il momento di passare a un approccio più tecnico. Non serve essere ingegneri. Basta conoscere due metodi principali: il metodo sintetico (o comparativo) e il metodo analitico (o reddituale). Sono quelli usati dai professionisti.
Il metodo sintetico parte da una domanda semplice: quanto valgono gli immobili simili nella stessa zona?.
Si prende il prezzo al metro quadro di riferimento e lo si moltiplica per la metratura commerciale dell’immobile che stai valutando. Ma non è finita qui. Ogni immobile è un pezzo unico, e quindi il valore deve essere corretto con dei coefficienti di merito. Ad esempio:
- se l’appartamento è al primo piano senza ascensore: coefficiente < 1 (abbassa il valore);
- se ha doppia esposizione, parquet, aria condizionata, box auto: coefficienti > 1 (aumentano il valore);
- se è ristrutturato, classe energetica alta, impianti nuovi: altri +10%.
Questi coefficienti esistono in forma standardizzata (secondo normativa europea) e sono usati da software professionali. Più tu impari ad applicarli, più le tue valutazioni diventano precise.
Il metodo analitico, invece, parte da un altro punto di vista: quanto mi rende questo immobile ogni anno, se lo affitto?.
Si calcola il canone annuo (es. 800 euro al mese x 12 = 9.600 euro). Poi si tolgono le spese: manutenzione, mesi di sfitto, tasse, costi di gestione. Supponiamo rimangano 7.000 euro netti. A questo punto si divide per un tasso di capitalizzazione (di solito il 3%). Esempio:
Valore immobile = 7.000 / 0,03 = 233.000 euro
Questo valore rappresenta quanto dovresti spendere per ottenere quel rendimento netto annuo.
Il bello arriva adesso: quando hai entrambi i valori (sintetico e analitico), puoi calcolare la media. Questa si chiama PVM – Probabile Valore di Mercato. Ma puoi anche calcolare il VAR, cioè la differenza percentuale tra i due valori. Se la differenza è sotto al 30%, la stima è considerata affidabile. Se è oltre il 50%, c’è qualcosa che non quadra e devi approfondire.
Con questo metodo, puoi valutare qualsiasi immobile, anche quelli più particolari, tenendo conto anche del valore di trasformazione (es. negozio che diventa appartamento), valore complementare (es. immobile con affresco o arredo di pregio), o persino valore di costo (quanto mi costa ricostruirlo da zero).
Prima di concludere un consiglio:
Evita di innamorarti dell’immobile.
Capita spesso, soprattutto agli investitori inesperti, di pensare che l’appartamento sia fantastico solo perché ha un dettaglio che piace personalmente. Ma il mercato non compra con il tuo cuore, compra con il portafoglio. Ricorda sempre di valutare con oggettività, lasciando fuori le emozioni.
Che tu sia all’inizio o già operativo, la valutazione è la chiave per decidere se un’operazione va fatta oppure no. Non serve essere perfetti, ma serve essere lucidi. Parti con i confronti semplici, affina l’occhio con le agenzie, e poi introduci i metodi tecnici. Ogni operazione ha il suo rischio, ma con una valutazione fatta bene, il rischio è sotto controllo. E ricorda: se sbagli la valutazione, sbagli tutta l’operazione. Ma se impari a farla bene, è il primo passo per diventare un investitore immobiliare seriale.
